Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговый план из 7 этапов

Начинаем с выписки ЕГРН. В ней — кадастровый номер, площадь, этаж, назначение, год постройки, кадастровая стоимость и, главное, сведения о собственнике и обременениях.

Сверяем данные из выписки с тем, что говорит продавец и что указано в документах. Расхождение в площади на 0,5 кв. м — не мелочь: оно может говорить о перепланировке или ошибке в кадастре.

Отдельно смотрим год постройки и материал стен. Для вторички это показатель состояния дома и будущих расходов на капремонт.

В выписке ЕГРН в разделе «Обременения» могут стоять:

• ипотека (залог в пользу банка)

• арест (по решению суда или приставов)

• запрет на регистрационные действия

• рента (пожизненное содержание с иждивением)

• сервитут (право прохода или проезда)

• доверительное управление

Если квартира в залоге — продажа возможна только с согласия банка и по схеме, которую банк одобрит. Если арест — сделка не пройдёт регистрацию, пока арест не снят.

Заказывайте свежую выписку ЕГРН за 3–5 дней до сделки. Выписка, которой месяц, уже неактуальна: за это время могли наложить арест или подать заявление о банкротстве.

Что смотрим:

• паспорт продавца — сверяем с данными в ЕГРН

• дееспособность — если есть сомнения, запрашиваем сведения из психоневрологического и наркологического диспансеров

• семейное положение — если продавец в браке, нужно нотариальное согласие супруга, даже когда квартира записана на одного

• доверенность — если действует представитель, проверяем её на действительность: срок, объём полномочий, право на продажу

• согласие органов опеки — если среди собственников несовершеннолетний или недееспособный

Отдельно проверяем, не является ли продавец банкротом. Сведения о банкротстве физлиц — в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Если в отношении продавца введена процедура реализации имущества, сделка может быть оспорена в течение трёх лет.

Запрашиваем справку о зарегистрированных лицах (форма № 9) или выписку из домовой книги. Смотрим, кто прописан в квартире на момент сделки.

Особая осторожность — там, где в истории был отказ от приватизации. За отказавшимся сохраняется пожизненное право пользования, и выписать его через суд крайне сложно. Такой человек может остаться в квартире после покупки на законных основаниях.

Отдельно проверяем лиц, находящихся в местах лишения свободы: они сохраняют право пользования, и после освобождения могут вернуться в квартиру.

Запрашиваем у продавца:

• квитанции об оплате за последние 12 месяцев

• справку об отсутствии задолженности по капремонту

• справку о состоянии лицевого счёта

Долги по капремонту переходят на нового собственника вместе с квартирой. Долги по коммунальным платежам — нет, но если не зафиксировать показания счётчиков в акте приёма-передачи, споры могут возникнуть.

В акте приёма-передачи фиксируем показания счётчиков воды, газа, электричества на дату передачи. Без них чужие долги за воду становятся вашими.

Смотрим план квартиры из технического паспорта и сверяем с фактическим состоянием. Что ищем:

• снесённые или перенесённые стены

• объединённый санузел

• расширенная кухня или балкон

• перенесённые мокрые зоны

• изменение площади

Если перепланировка была, запрашиваем разрешение на неё и акт приёмки. Если разрешения нет — риск штрафа и требования вернуть всё в исходное состояние. Узаконить перепланировку можно, но это время и деньги.

Что смотрим дополнительно:

• картотека арбитражных дел — судебные споры продавца

• ЕФРСБ — сведения о банкротстве

• ФССП — исполнительные производства и аресты

• реестр наследственных дел — если квартира получена по наследству

Если квартира получена по наследству, проверяем:

• все ли наследники вступили в права

• нет ли спора между наследниками

• нет ли завещания, которое может быть оспорено

Нотариальная проверка обязательна:

• при продаже долей в праве общей собственности

• когда среди собственников несовершеннолетний или недееспособный

• при продаже квартиры, полученной по наследству, если есть спор

Банк проверяет квартиру и продавца, если покупка идёт в ипотеку. Банковская проверка — это дополнительный фильтр: банк не одобрит объект с обременениями или юридическими проблемами.

Если нашли обременение:

• ипотека — сделка возможна с согласия банка, схему согласовываем заранее

• арест — сделка невозможна до снятия ареста, выясняем причину

• запрет на регистрационные действия — аналогично

Если нашли перепланировку:

• требуем у продавца документы на перепланировку

если их нет — либо продавец узаконивает, либо снижаем цену на стоимость узаконивания

в крайнем случае — отказываемся от объекта

Если нашли прописанных:

• требуем снятия с учёта до сделки

либо прописываем в договоре срок снятия с учёта и неустойку за просрочку