Договор купли-продажи квартиры: важные пункты и частые ошибки

Квартиру описывают так, чтобы её нельзя было перепутать: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, число комнат. Данные берут из выписки ЕГРН и сверяют символ в символ — опечатка в кадастровом номере останавливает регистрацию.

Здесь же указывают основание, по которому квартира принадлежит продавцу: приватизация, наследство, ДДУ, прошлая сделка. Эту ссылку читают и регистратор, и банк.

Цена — второе существенное условие. Пишется цифрами и прописью, в рублях, с указанием, входит ли в неё что-либо ещё. Дальше начинается самое интересное: продавцы иногда просят указать сумму ниже реальной, чтобы сэкономить на налоге.

Соглашаться не стоит. Если сделку признают недействительной, вернут ровно ту сумму, что в договоре, — доказать передачу остального тяжело. Вычет тоже посчитают от неё, а налоговая сверяет цену с кадастровой стоимостью. Экономия чужая, риск ваш.

В договоре указывают полные данные продавца и покупателя. Если со стороны продавца действует представитель, в тексте должна быть ссылка на доверенность с датой и номером, а саму доверенность нужно проверить на действительность.

Если продавец в браке, нужно нотариальное согласие супруга — даже когда квартира записана на одного. Этот пункт всплывает через год в самый неудобный момент.

В договоре пишут не только «сколько», но и «как» и «когда»: до регистрации или после, каким способом, кто платит комиссию. Наличные из рук в руки — худший вариант.

• аккредитив: банк раскрывает счёт продавцу только после регистрации перехода права
• банковская ячейка: доступ по предъявлении зарегистрированного договора и выписки
• депозит нотариуса: удобно, когда сделка и так идёт через нотариуса
• ипотечные деньги: порядок перечисления кредитных средств прописывают отдельным пунктом

Формулировка «расчёт произведён полностью до подписания» без подтверждения — распространённая ловушка. Если деньги ещё не переданы, писать так нельзя ни при каких уговорах.

В договоре перечисляют всех, кто зарегистрирован в квартире на момент сделки, и указывают конкретную дату, до которой они обязаны сняться с учёта. Отдельно фиксируют, что лиц, сохраняющих право пользования жильём, нет.

Особая осторожность — там, где в истории был отказ от приватизации: за отказавшимся сохраняется пожизненное право пользования, и выписать его через суд крайне сложно.

Юридическое — это снятие с регистрационного учёта. Физическое — когда продавец вывозит вещи и отдаёт ключи. В договоре должны быть обе даты, обычно от семи до тридцати дней после регистрации, и обе должны быть реальными.

И к ним — неустойка за каждый день просрочки. Без неё сроки остаются пожеланием. Сумма может быть небольшой, важен сам факт: договорённость с последствиями работает, без последствий — нет.

Мебель, техника, сантехника, кондиционеры, встроенные шкафы — всё, что вы видели на просмотре и рассчитываете получить, перечисляется списком в договоре или в акте. Иначе действует простое правило: продаются стены, остальное — по договорённости.

Типичная ситуация: покупатель приходит принимать квартиру и видит снятые смесители и люстры. Формально продавец прав. Пятнадцать минут на перечень избавляют от разговора.

Нотариальная форма обязательна при продаже долей в праве и в сделках, где собственником является несовершеннолетний или недееспособный. Во втором случае дополнительно понадобится разрешение органов опеки, и получают его заранее.

В остальных случаях это добровольно. Есть смысл, когда сделка сложная: много собственников, доверенность, наследство. Нотариус проверяет дееспособность сторон и отвечает за удостоверенную сделку.

Акт подписывают в момент фактической передачи ключей. В нём фиксируют состояние квартиры, показания счётчиков воды, газа и электричества, отсутствие долгов по коммунальным платежам и перечень переданного имущества.

Показания счётчиков — самый практичный пункт: без них чужие долги за воду становятся вашими. И не подписывайте акт до того, как осмотрели квартиру и получили ключи, как бы ни торопили.

Переход права регистрируется в Росреестре: срок — от 3 до 9 рабочих дней в зависимости от способа подачи. Госпошлина для физического лица составляет 4 000 рублей, а если регистрация идёт одновременно с постановкой объекта на кадастровый учёт — 6 000 рублей.

Право собственности возникает с момента записи в реестре, а не с подписания договора или передачи денег. После регистрации закажите выписку ЕГРН и сверьте данные. Сопровождение сделки — юридические услуги и работа юриста агентства.