Сделку с квартирой можно оспорить через суд и спустя годы после покупки. Защищает не интуиция, а документы: каждый риск подтверждается или снимается конкретной бумагой.

Разбираем, что проверять и где это брать. Порядок — от объекта к людям.

Проверяем объект: две выписки из ЕГРН

Одной выписки недостаточно — нужны обе, они показывают разное.

  • Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах: площадь, кадастровый номер, текущий собственник, обременения — ипотека, арест, рента, долгосрочная аренда
  • Выписка о переходе прав: вся история владения. Частая смена собственников за короткий срок — повод насторожиться и проверить каждое основание

С марта 2023 года персональные данные собственника в выписке скрыты, если её заказывает посторонний. Поэтому актуальную выписку просят у продавца или получают через нотариуса, если сделка удостоверяется.

Проверяем продавца

Сделку может оспорить не только продавец, но и его кредиторы.

  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве: если продавец банкротится, сделку оспорит финансовый управляющий
  • Банк данных исполнительных производств ФССП: крупные долги — риск ареста квартиры прямо в ходе сделки
  • Картотека арбитражных дел: иски к продавцу как к предпринимателю
  • Паспорт — проверяют по сервису МВД на действительность

Если продавец в возрасте или его поведение вызывает сомнения, справка из психоневрологического и наркологического диспансеров — не обида, а защита сделки от иска о недееспособности.

Проверяем основание права

Откуда квартира у продавца — главный вопрос.

  • Наследство: если с момента открытия наследства прошло меньше трёх лет, могут объявиться другие наследники
  • Материнский капитал: если он использовался, детям обязаны выделить доли. Без этого сделку оспорит прокуратура или сами дети по достижении совершеннолетия
  • Приватизация: проверяют, был ли кто-то из жильцов от неё отказавшийся — такой человек сохраняет пожизненное право проживания
  • Доверенность: сделки по доверенности проверяют у нотариуса, выдавшего её, — доверенность могли отозвать

Проверяем, кто прописан и чьё согласие нужно

Люди с правом проживания не видны в выписке ЕГРН.

  • Справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги) — кто прописан на момент сделки
  • Нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке
  • Разрешение органов опеки, если собственник или сособственник — несовершеннолетний
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на капремонт

Отдельно проверяют перепланировки: сверяют план из техпаспорта с реальной квартирой. Неузаконенная перепланировка — это и отказ банка в ипотеке, и предписание о возврате в исходное состояние.

Как снизить риск, если что-то смущает

Спорные ситуации не всегда стоп-фактор, но требуют защиты.

  • Прописать в договоре реальную цену — при оспаривании сделки вернут именно её
  • Рассчитываться через аккредитив или эскроу, а не наличными
  • Удостоверить сделку у нотариуса: он проверяет дееспособность сторон и несёт ответственность
  • Оформить титульное страхование — защиту от потери права собственности

Проверка занимает несколько дней и стоит несравнимо меньше, чем судебный спор о праве собственности. Если сомневаетесь хотя бы в одном документе — берите паузу и разбирайтесь до внесения задатка.

Короткий словарь

Если встретили незнакомое слово — расшифровка здесь.

ЕГРН
Единый государственный реестр недвижимости — база данных о характеристиках объектов, правах и обременениях
Обременение
ограничение права собственности: ипотека, арест, рента, сервитут, долгосрочная аренда
Оспоримая сделка
сделка, которую суд может признать недействительной по иску заинтересованного лица — например, наследника или кредитора

Официальные источники

Цифры и правила сверяйте по первоисточникам — ниже опорные ссылки.

Материал информационный и не является публичной офертой. Условия банков и законодательство меняются — перед сделкой уточняйте актуальные требования.